专家“把脉”上海商业楼宇更新 破解科创楼宇投融资难题

　　中新网上海6月30日电 (记者 许婧)在29日举办的“科创中心背景下的商业楼宇功能再造与投融资模式创新圆桌研讨会”上，来自北京大学、中国社会科学院、香港城市大学、华东师范大学、上海财经大学等高校的专家学者齐聚一堂，共议商业楼宇更新改造的发展前景与对策思路。

研讨会现场。　　上海财经大学供图

　　本次会议由上海财经大学浦发银行金融创新研究院、上海财经大学财税投资学院联合主办，聚焦商业楼宇功能再造与投融资模式创新等核心议题，深入探讨城市更新背景下商业楼宇高质量发展的路径与机制。

　　科创中心是上海“五个中心”建设的关键。上海财经大学副校长、上财浦发银行金融创新研究院院长姚玲珍教授表示，纵观全球，各大国际都市普遍面临商业楼宇老化、改造成本与收益失衡等问题，仅靠硬件翻新难以适配发展需求，通过功能再造激活存量资产，是行业突破瓶颈的核心路径。本次研讨会旨在汇聚学界智慧，为商业楼宇转型和城市更新提质提供智力支撑。

　　香港城市大学许智文教授从全球视角研判行业变革趋势。他指出，全球核心商圈写字楼空置率已突破20%，传统“重开发、轻运营”模式彻底失效。混合办公普及、电商冲击线下零售、全球ESG政策倒逼棕色资产转型，是重塑商用物业格局的三大核心动力。当前国际楼宇转型路径清晰，写字楼逐步转向住宅、物流、数据中心、科创实验室等业态；商场呈现显著“去零售化”，体验、餐饮、生活服务成为主力业态，传统零售占比仅15%。结合多个国际标杆案例，他提出行业新法则，摒弃面积售租的传统逻辑、推行灵活精细化运营，将ESG纳入顶层投资决策。

　　姚玲珍在主旨报告中指出，上海商业楼宇更新正围绕居住补充、产业嵌入、服务完善、商旅提升四大方向推进，依托顶层政策设计与各区差异化探索，已取得阶段性成效。但行业投融资仍面临三重困境，投资端资产估值下行、改造成本高，项目回报率低、回收期长；融资端社会资本参与意愿弱，间接融资存在抵押风险，出现个别项目断供案例；退出端2025年上海大宗商办交易成交额同比下降15%，REITs退出受土地合规性制约。对此，她提出针对性对策，搭建差异化资产估值体系、引入长期资本，创新银团贷款、统贷统还融资模式，依托REITs扩容拓宽多元退出渠道。

　　华东师范大学黄忠华教授从土地制度视角分析，当前楼宇更新已迎来功能放宽、容积率奖励等政策红利，但实操中存在细则落地慢、审批协同不足等市场摩擦。他提出，可依托空间混合利用、区位比较优势、亩产论英雄、灵活产权设置、用地结构转型，推动楼宇高质量更新。

　　北京大学首都发展研究院副院长冯长春教授建议行业精准界定楼宇类型与科创产业边界，打造科创产业综合体，依据区位、功能、项目特质差异化布局，开展全域楼宇摸底评价，匹配金融与土地政策周期，保障项目可持续运营。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员强调，楼宇更新核心是功能再造而非翻新，需立足未来趋势与现实条件，向科研办公、社交场景、沉浸式体验等业态转型，搭建多方共赢机制，提炼本土化更新模式。(完)

【编辑:李岩】