从安信、雪松再到科学城 广州黄埔“巨无霸”旧改前世今生

近日，何棠下旧改项目取得复建地块一、复建地块九的国有土地划拨决定书。意味着政府将正式将标的土地划拨给旧改操盘方，允许企业进行相关建设活动。

同时，也标志着何棠下旧改项目的正式迎来复工及重新实施。

据了解，本次土地划拨系科学城旗下城更集团首个完成土地划拨的项目，为跑通城市更新的供地工作流程积累了经验及有效做法。

观点新媒体了解到，何棠下旧改自2011年启动后，庞大的开发体量先后熬走了两位“前任”，最后由黄埔国资接棒，交由科学城集团操盘。

一波三折

何棠下旧改项目位于中新广州知识城核心区，预计建新用地128.39万平方米，总计容建筑面积466.36万平方米，是近年来广州市规模最大的旧改项目之一。

截至目前，该旧改复建区工程分四期开发建设，在项目区位较好的地块上规划复建住宅总量超过1万套，户型面积涵盖60-238平方米。

何棠下村旧改早在2011年就开始启动，但在接下来六年里几乎没有任何进展。

直到2017年，黄埔区政府明确提出要加快何棠下村的方案审批，这一项目才迎来了关键转折点。此前，缺乏大型开发商的介入和旧改经验的缺失是导致项目停滞不前的重要原因。

时间来到2019年，曾被誉为最赚钱、待遇最好的安信信托(600816)入局何棠下村旧改，并成为该项目原始股东和资金主要来源。

安信信托的介入，在一定程度上帮助了该村旧城改造项目的盘活。

公开信息显示，项目主要操盘公司广州景腾成立于2012年，注册资本约4.88亿元。2017年至2019年期间，工商信息发生了多次变化，控股股东期间上演“走马灯”戏法。

广州景亿实业、广东方册产业咨询、深圳逸合投资于2017年先后成为公司股东，参与到了何棠下村旧改项目的推进。然而，这些公司于2019年集体退出，取而代之的是新成立的广州信腾。

值得注意的是，广州信腾公司由安信信托与前述三位股东共同创立，成为广州景腾的全资持有者，这标志着何棠下村旧城改造正式进入了安信信托阶段。

信托入局后，何棠下村旧改推进迎来了短暂的“黄金”时期。2019年4月，何棠下村召开改造征拆会，同年6月正式进入征拆阶段，7月该村联星社同意集体搬迁。

随后各经济联社陆续开始拆迁动作，其中，联星旧村仅使用15天便完成100%建筑清零。

2020年，安信信托迎来全面暴雷，给何棠下村旧改带来第一重挑战。该信托因国家政策调整和内部事宜不能继续投资旧改项目，原股东的股权责任和义务转让给雪松集团。

恰好此时，雪松集团正加大于广州的投资力度，何棠下村旧改得到了平稳过渡。只不过谁也没有料想到，平静的海面下仍涌动着危险。

雪松接手初期，的确在稳步推进着何棠下村旧改。曾在2020年8月时，如期披露了首期复建的户型出炉并开始征询意见，并于年末奠基，次年对外开放了城市更新展厅。

但彼时现金流逐渐“捉襟见肘”的雪松，便对何棠下旧改项目动起了“集资”的心思。

2021年3月，雪松推出何棠下旧改项目融资区商品房合伙跟投方案，将项目中的部分房源开放给员工进行内部认购，价格为市场价5-6折。

但好景不长，从暴雷信托接手项目的雪松，也迎来了同样的暴雷结局。

2022年1月30日深夜，雪松控股发出致歉信，宣称原定于1月底完成的兑付，受资产特性、交易价格、交易流程等各种因素影响，资产处置及回款计划未能按照预期方案落实等等因素而无法完成兑付。

幸运女神再次关顾了何棠下村，但未降临在融资区投购人身上。在雪松控股正式宣告暴雷前夕，2021年底，广州科学城集团官宣接盘。

但仍因雪松融资区产品的各种交割问题，该区始终无法按正常节奏入市。

因此，科学城将项目的推进重心放在二期项目之上。今年4月，何棠下旧改项目复建区二期动工启动，共有2个地块同步推进建设。其中，住宅计容面积约43万平方米，规划16栋回迁安置房，预计于2026年下半年开始陆续竣工交付。

旧改兜底

黄埔区是广州市旧改的主战场，而区属国企科学城集团既是旧改主力军，也是稳定器。每当出现企业暴雷导致的旧改问题，科学城集团通常是第一时间接手、兜底。

除了接盘雪松的何棠下旧改项目，科学城集团还曾在奥园出现资金危机时，2.04亿元接手后者城市更新集团19.62%的股权，并将其位于黄埔的旧改收入囊中。类似的例子，还有接盘宝能知识城枫下旧村改造项目等等。

在城市更新板块中，科学城集团下设城市更新集团，主要提供三旧改造前期服务。该司持有的城市更新项目储备较多，每个项目在实施过程中有所不同，经营模式也因此有差异。

旧改的实际操盘可大致分为前期服务、二级开发两个阶段。其中三旧改造前期服务包括动员村民、土地整理、签订补偿协议、拆迁回迁安置等工作。

项目进入二级开发阶段时，科学城集团则会与房地产开发商合作成立项目公司，开发商按进度支付前期服务费，项目方案批复后由项目公司负责二级开发，周期通常在3年以上。

受房地产市场景气度下行和项目结算放缓影响，科学城在城市更新业务板块的收入上也呈现出波动。

数据来源：观点指数、债券公告

近几年数据显示，科学城在城更板块的收入普遍维持在10亿元以上，除了2022财年以外。

据悉，2022财年科学城集团城更收入按年减少超6成，主要为受到房地产行情下行以及政策调整影响，项目推进速度有所放缓，确认的前期服务费减少。

毛利率表现上，由于科学城集团城更业务主要以前期服务为主，成本为报批手续的相关费用，总体较低。因此毛利率表现上表现亮眼，2020财年一度到达98.84%，最近两年也维持在75%左右的水平。

随着近几年科学城接盘的旧改越来越多，业务规模不断扩张，对工程施工和城市更新等项目、并购业务、园区内企业的投资力度较大，2022年及2023年投资活动净现金流分别为-75.52亿元和-45.42亿元。

期内经营活动现金流则表现出缺口较大的情况，近两个报告期的经营活动净现金流分别为-11.99亿元和-24.97亿元。

据观察，科学城集团主要通过外部融资弥补资金缺口，筹资活动持续保持大幅净流入且净融资规模持续扩大，近两个报告期的筹资活动净现金流分别为67.15亿元和84.79亿元。

截至2023年末，科学城集团总债务高达1138亿元，包含借款及应付债券在内的长期债务占比为59.84%。

但总的来看，伴随城更、产园、房开等业务成本支出及投资计划，作为广州开发区重要国企之一，科学城集团仍拥有大额备用流动资金，再融资能力较强。